Rekonstrukcija hotelskih objekata

Rekonstrukcija hotelskih objekata

Svetski i domaći dizajneri daju fantastična i potpuno neverovatna rešenja rekonstrukcije objekata hotela, ili pak objekata drugih namena u hotele i ugostiteljske objekte.

Uspešan kompromis između autentičnog i savremenog Esplande hotela u Zagrebu je primer rekonstrukcije objekta koji je građen kao hotel. Prvi put je otvoren 1925. godine za potrebe putnika Orient Expres-a. U svoje vreme bio je veoma savremen i luksuzan, ali je tokom godina eksploatacije pretrpeo mnoge izmene, koje su rađene više ili manje stihijski, što je dovelo do toga da ovaj objekat bude daleko ispod nivoa koji je nekada imao.

Sveobuhvatna i ozbiljna rekonstrukcija ovog hotela završena je 2004. godine pod vođstvom MKV design-a, međunarodnih stručnjaka za projektovanje i dizajn hotela, koji su mu vratili renome luksuznog hotela. Originalna zgrada rađena je u kombinaciji neoklasičnog stila i art decoa, dok današnje stanje predstavlja uspešan kompromis između autentičnog i savremenog, sa jakim pečatom autora. Projektanti su tokom rada morali da balansiraju zahtevima lokalnih vlasti, koje su zahtevale restauraciju zdanja i željama investitora da se dobije savremen i kvalitetan hotel. U javnim delovima hotela prepoznatljivi su svi značajni elementi originalnog enterijera. Crni i beli kamen na zidovima, stubovima je urađen u potpunosti u skladu sa autentičnim materijalom, pod je oplemenjen tako što je originalna šara zadržana, ali je materijalizovana u prirodnom kamenu, umesto pređašnjem teracu. Zidni satovi koji pokazuju vreme u velikim gradovima sveta, lusteri i stepenište su obnovljeni sa potpunom vernošću originalima. Ostali elementi enterijera su moderni, uključujući drvenu oblogu zidova, ogledala, komadni nameštaj, dekoraciju, a pre svega rasvetu i lustere. Na spratovima hotela sa hotelskim sobama urađena je potpuna rekonstrukcija. Etaže su ogoljene i napravljen je nov raspored sa većim i funkcionalnijim smeštajnim jedinicama, kakve odgovaraju vrhunskom savremenom hotelijerstvu. Stil sobe je veoma upečatljiv, veoma prefinjen i elegantan sa neočekivano modernim kupatilima. Isti autor potpisuje i dizajn rekonstruisanog hotela Metropol Palace u Beogradu, koji je urađen jednako uspešno.

Hotel za sofisticirane estete
Drugi, vrhunski primer rekonstrukcije i adaptacije je hotel Aman Grand Canal u Veneciji. Potpuno neverovatna i fantastična adaptacija Venecijanske palate iz 16. veka u hotel. Palata je izgrađena 1550. godine, a kroz svoju burnu istoriju pretrpela je više rekonstrukcija i promenila više vlasnika. Građena je za porodicu Coccina, zatim je prodata porodici Tiepolo u prvoj polovini 18. veka. Ova porodica je zaslužna za zidne i plafonske murale koje je oslikao čuveni slikar Giovanni Battista Tiepolo, za biblioteku u Cordoba koži i veliki broj sakupljenih slika i umetničkih predmeta. Posle niza vlasnika, na kraju je kupuju braća Papadopoli, čiji je potomak današnji vlasnik palate.

Objekat je dat u zakup lancu Aman Resorts koji je adaptirao u jedan od najluksuznijih i najlepših hotela. Hotel ima atipičnu organizaciju, čak ne poseduje klasičnu recepciju, već domaćin dočekuje gosta i sa ključevima ga vodi u apartman. Originalna građevina je u potpunosti autentična i rekonstruisana, uključujući Murano lustere, oslikane tavanice originalne biblioteke u koži i koncertni klavir u salonu na četvrtoj etaži. Dizajn enterijera potpisuje Jean Michel Gathu, Denniston architects, a karakteriše ga odličan sklop modernog, vrhunskog i skupog nameštaja sa postojećim. Sve ovo, kao i jedinstveni retki vrt uz hotel, ostavljaju veoma visok utisak na svakog estetu.

Hotel na Svetom Stefanu u Crnoj Gori, takođe pripada Aman Resort-u i predstavlja još jedan vrhunski primer rekonstrukcije hotela.

Potpuni sklad dva objekta i dva stila
Hotel Kempinski Palace Portorož je primer rekonstrukcije i dogradnje veoma luksuzanog hotela. Današnji spoljni izgled hotela prikazuje dva stilski potpuno različita objekta, koja stoje jedan uz drugi u potpunom skladu, međusobno se dopunjuju i ističu. U svakom slučaju, daju poruku korisniku o kakvom se hotelu radi. Stari objekat – Hotel Palace je građen od 1908. do 1910. godine za vreme austrougarskog carstva, u vreme kada je Portorož predstavljao jedno od važnih mondenskih letovališta austrougarske rivijere. Projektovao ga je arhitekta Johannes (Giovanni) Eustacchio u visokom neoklasičnom stilu, i bio je namenjen odabranoj klijenteli. Prva rekonstrukcija ovog hotela završena je 1950. godine, posle Drugog svetskog rata, kada je objekat koristila vojska. Godine 1983. proglašen je spomenikom kulture, a park ispred zdanja - spomenikom hortikulturnog uređenja.

Današnji izgled hotel dobija posle rekonstrukcije i dogradnje koja je trajala od 2005. do 2008. godine. Ovi radovi predstavljaju veoma skup i uspešan zahvat. Restauratorski i konzervatorski deo starog objekta i parka rađen je pod nadzorom instituta za zaštitu kulturnog nasleđa Slovenije iz Ljubljane i pri tom je angažovano više od 200 ljudi. Glavna zgrada zadržava najveći deo svog spoljnog izgleda, glavni hol, stepenište i vrt ispred objekta. Dograđeni deo odlikuje vrhunska moderna arhitektura, savršenih proporcija, sa delimičnom upotrebom boja i materijala koji su prisutni na staroj zgradi. Enterijer hotela je dizajn Desseins Interior Design Studia sa sedištem u Parizu i predstavlja sintezu autentičnog i savremenog, u starom objektu, dok je u ostatku objekta potpuno moderan. Rekonstrukcija i dogradnja poverena je slovenačkim stručnjacima aPI arhitekti d.o.o, arhitekte: Uroš Birsa i Goran Čala.

Kada pogledamo ove prelepe i veoma uspešno rekonstruisane objekte, na nas utisak ostavljaju vidljivi elementi enterijera i eksterijera, nameštaj, rasveta… Međutim najveći deo rekonstruisanih elemenata objekta hotela, korisnik zapravo ne vidi, dok investitor ili vlasnik hotela mora uzeti u obzir šta ga sve očekuje, kako bi formirao budžet i rokove za izvođenje radova.

Rekonstrukcija u “par koraka”
Planiranje rekonstrukcije može da zahteva i neke predkorake. Kao primer navešću projekat iz sopstvene prakse, koji je u toku - adaptacija, rekonstrukcija i dogradnja vile u ulici Kneza Miloša u Beogradu u luksuzan hotel (VEMEX projekt, urbanistički projekat Tamara Miljević d.i.a.). Ovo je tipičan primer koji donosi niz problema smeštaja ovakvih kapaciteta u već formirano gradsko jezgro. Predradnje koje su preduzete da bi se projekat uopšte započeo jesu traženje urbanističkih uslova od Gradskih i Republičkih vlasti: Zavoda za zaštitu spomenika kulture, koji zahteva restauraciju postojećeg objekta i daje smernice za oblikovanje i materijalizaciju aneksa koji se dograđuje, Gradskog sekretarijata za saobraćaj i direkcije za javni prevoz koji moraju da reše izmeštanje stajališta gradskog prevoza da bi budući hotel imao adekvatan prilaz, Elektrodistribucije, koja daje uslov izgradnje nove trafo stanice...

Proces rekonstrukcije počinje analizom postojećeg stanja objekta, prikupljaju se arhivski podaci i projekti, zatim se snima i valorizuje zatečeno stanje uključujući funkcionalnost, konstrukciju, instalacije i završnu obradu, kako bi se stekao kompletan uvid u kapacitete i procenilo stanje u kom se objekat nalazi. Sledeći korak je usaglašavanje nacrta sa potrebama, ili željama investitora, a uz poštovanje uslova nadležnih gradskih ili republičkih institucija. Poseban slučaj predstavljaju objekti koji su deklarisani kao spomenici kulture. Za takve objekte potrebno je usaglasiti projekat sa uslovima Zavoda za zaštitu spomenika. Nakon ovoga možemo dati predlog u tehničkom i dizajnerskom domenu za rekonstrukciju hotela ili adaptaciju u hotel.

Organizacija i funkcija – Kada su u pitanju objekti koji su građeni za potrebe hotela ili smeštajnih objekata, pogotovo ukoliko su novijeg datuma, od 70-tih godina do danas, situacija je povoljna. U ovakvim objektima obično ima dovoljno prostora za sve funkcije i kapacitete, kao i instalacije. Ovakav slučaj su i poslovni objekti iz ovog perioda, koji su rađeni u skeletnom konstruktivnom sistemu, što omogućava da se sve pregrade, osim nosećih stubova, u prostoru uklone i da se napravi drugačija organizacija prostora. U ovakvim intervencijama, u zahtevnije zahvate ubrajamo formiranje bazena, spa centara, rekonstrukcije kuhinjskog bloka... Kod starijih objekata, pogotovo onih koji su građeni za drugu namenu, treba se funkcijom prilagoditi postojećem objektu. Najčešći “primeri iz prakse” govore da je kod ovakvih zahvata važno pronaći adekvatno i kvalitetno rešenje za novoformirane toalete, restoransku kuhinju, i evntualno uvođenje lifta u objekat. Jedno od rešenja je dodavanje aneksa, ili dogradnja objekta za smeštanje dodatnih sadržaja. Takav je primer adaptacija i rekonstrukcija luksuzne dvojne vile na Dedinju u Beogradu u hotel sa 10 apartmana i spa centrom (Vemex projekt, autor Ivana Banović Đorđević d.i.a.), adaptacija dela poslovnog objekta u Kosovskoj ulici u Beogradu u Garni hotel (autor Mišo Simonovski d.i.a).

Posao sa hiljadu nepoznanica
Bez obzira na sve analize, posebno kada su u pitanju stariji objekti, čest je slučaj pojave nepredviđenih radova, a samim tim i troškova. Dešava se da arhivska dokumentacija ne odgovara situaciji na licu mesta. Kada radovi započnu i ogoli se konstrukcija i instalacije, tek onda zapravo vidimo u kakvom su stanju delovi objekta i kako će teći izvođenje. Iz tog razloga, planiranim sredstavima za rekonstrukcije, uvek se dodaje 10 do 15%.

KONSTRUKCIJA – Kada kapaciteti novog objekta nose sa sobom veća opterećenja, ili se desi da su elementi noseće konstrukcije oštećeni - pristupa se sanaciji. Ovde ključnu ulogu ima građevinski inženjer, koji daje konačan predlog i projekat, a u skladu sa potrebama budućeg objekta. Sistemi sanacija su raznoliki: od dodavanja novih elemenata uz postojeće, potpune zamene postojećih elemenata, kada je moguće, dobetoniranje, podbetoniranje temelja sa dodavanjem armatura, ili ojačavanje karbonskim trakama. Mnogi se na turističkim putovanjima kroz Italiju pitaju čemu služe metalne šipke koje ispod tavanice starih palata ili crkvi prolaze kroz zgradu i na fasadama imaju velike zavrtnje. To su, u stvari, zatege, koje utežu vremešne i opuštene noseće zidove i tavanice. Ovo je jedan od sistema osiguravanja konstrukcije.

INSTALACIJE – Sistem potrebnih savremenih instalacija je uslov koji treba ispuniti da bi se gostu stvorila prijatna atmosfera. Prilikom rekonstrukcije obično se radi kompletna zamena instalacija u objektu iz više razloga: da bi se smanjili troškovi za energente u toku eksploatacije, i da bi hotel, bez obzira na eventualne kvarove, ili problem sa energentima u velikoj meri mogao da funkcioniše.

Elektroinstalacije jake i slabe struje moraju da prate savremene sisteme rasvete i novoprojektovan raspored elektroopreme. Uvođenje slabe struje, sistema signalizacije, zaštite i kontrole objekta, kao i uvođenje protivpožarnih sistema, uslov je za funkcionisanje savremenog hotela. Preporučljivo je da se kablovi elektroinstalacija vode tako da budu lako dostupni, kako bi se lakše intervenisalo u slučaju da dođe do kvara, što se ranije nije praktikovalo, već su se kablovi nalazili zarobljeni u zidovima i plafonima. Osnovni princip jeste uvođenje spuštenih plafona ili instalacionih zidova, sa predviđenim revizijama.

Instalacija vodovoda i kanalizacije podrazumeva demontažu postojeće instalacije i ugradnju, novih izolovanih, bešumnih cevi, što prati i savremene sisteme postavljanja sanitarija sa skrivenim vodokotlićima, tuševe sa autmatskom regulacijom temperature vode, hidromasažne kade, savremenu bazensku tehniku, savremenu tehnologiju kuhinje, nov raspored sanitarija u postojećim ili formiranje novih mokrih čvorova. Ove instalacije je poželjno projektovati tako da budu dostupne za popravke. Nekada je potrebno obezbediti veće kapacitete vode ili električne energije u odnosu na postojeće, kada se moramo usaglasiti sa komunalnim kućama, ili naći druge izvore.

Krajnji rezultat: Savršena celina
Termotehničke instalacije ili instalacije grejanja, hlađenja i ventilacije (nekada i klimatizacije) su najkompleksnije, jer zauzimaju najviše prostora. S obzirom na velike promene u svesti o tome koje izvore energije treba primenjivati, sve više investitora se odlučuje za primenu obnovljivih izvora energije. To je veoma pozitivan trend, pre svega zato što se vodi računa o našoj lepoj planeti, zatim, u velikoj meri, vlasniku smanjuje troškove potrebne za energente u eksploataciji. Međutim, sami sistemi i instalacije zahtevaju dodatna ulaganja u startu. Toplotne pumpe vazduh-vazduh ili voda-vazduh, solarni sistemi, kao i korišćenje bio-mase za velike komplekse, ne samo da smanjuju troškove eksploatacije, već i omogućavaju da hotel funkcioniše nezavisno. Da bi se ovi sistemi dobro i kvalitetno osmislili i izveli, potrebno je uključiti proverene stručnjake u projektovanju i izvođenju, koji su u toku sa savremenim svetskim kretanjima, i izabrati kvalitetnu opremu. Da bi se dobila prijatna atmosfera vazduha, moramo imati kvalitetno grejanje i hlađenje, ali i ventilaciju ili klimatizaciju. Za smeštanje kanala, izolovanih cevi i uređaja, potrebno je izvesti nove plafone, podove ili zidove sa sistemima za podno ili panelno grejanje, nove kanale za kuhinjsku i restoransku ventilaciju. U bazenima i spa centrima osim svega ovoga, mora se obezbediti i sistem za izvlačenje viška vlage.

DIZAJN – dizajn enterijera i opremanje objekta daje završni pečat pri rekonstrukciji, a predstavlja najlepši deo posla za arhitekte. Ovo dolazi kao poslednja faza, ali je potrebno planirati zajedno sa prethodnim radovima, kako bi se uklopili svi detalji i objekat delovao kao skladna, savršena celina.

Aktuelan primer (Vemex projekt, autori: Ivana Banović Djordjević d.i.a., Mirjana Bogićević d.i.a., Marina Tomić d.i.a., Tamara Miljević d.i.a.) je rekonstrukcija jednog poznatog beogradskog restorana. Restoran je građen 70-tih godina prošlog veka i predstavlja veoma vredno arhitektonsko delo. U novoprojektovanom stanju u velikoj meri je zadržan originalni koncept organizacije prostora, uz osavremenjavanje instalacija i mokrih čvorova, dok enterijer doživljava potpuni make-over.

Tekst je objavljen u časopisu Turistički Svet, broj 67.